Zeptali jste se - František Beneš odpovídá

Do bytové poradny Haló novin (e-mail: halonoviny@halonoviny.cz, písemně na adresu redakce Politických vězňů 9, 111 21 Praha 1) chodí stále řada dotazů. O odpovědi jsme požádali experta na bytovou problematiku a stínového ministra KSČM pro místní rozvoj Františka Beneše.

Vydržení nemovitosti

V prvé řadě musím říct, že se sousedy mám velmi vřelé vztahy, a proto se za ně obracím na vás o právní pomoc, radu. Sousedům je přes 70 let a není mi jedno, jak by mohli dopadnout, když by nekonali (zdá se mi, že rezignovali, s tím, že o nemovitost přijdou). Jejich problém již nastal kolem roku 1965, kdy si jako velice mladí »pořídli« rozpadlou nemovitost, za kterou zaplatili majiteli 5000 korun. A tady nastal kámen úrazu. Původní majitel, kterého osobně znali, si peníze převzal, dal jim i klíče od nemovitosti s tím, že smlouvu o prodeji nemovitosti sepíšou dodatečně, aby vše bylo právně v pořádku. Jenže po majiteli nemovitosti se poté slehla zem a nic se nedotáhlo do konce. Takže smlouva na prodej nemovitosti nebyla sepsána, ani doklad o převzetí finanční částky nebyl vystaven. Proto jak plynul čas, sousedi vše »hodili« za hlavu a nemovitost začali užívat jako vlastní. Za těch bezmála 50 let započali nemovitost opravovat, zvelebovat, vložili do ní své úspory. Přepsali si na sebe elektrickou energii, platili daň z nemovitosti a začátkem devadesátých let minulého století vybudovali přípojku vodovodu, jakmile byl v obci zřízen vodovodní řad, hradí svoz komunálního odpadu atd. Do letošního roku 2016 vše probíhalo v naprostém přádku, než se stalo, co se asi dalo čekat. O tuto nemovitost se přihlásili dědicové původního majitele, kteří chtějí svojí nemovitost zpět. Již jsou i zapsáni v katastru nemovitostí jako majitelé patřičné nemovitosti. Dle slov sousedů, se s novými nabyvateli nemovitosti nedá rozumně domluvit a chtějí po nich neadekvátní částku za nemovitost, na kterou pochopitelně ani tito sousedi nemají finanční prostředky. Od nových majitelů nemovitostí se sousedi dočkávají nových překvapení, kdy se je snaží »odříznout« od vodovodního řadu, kdy navštívili vodovody a kanalizace, kteří zpravují vodovodní řad v obci, a tam jím údajně bylo řečeno, že přípojka je vedena na nemovitost a tudíž je jejich a ne sousedů (v devadesátých letech to téhle instituci nevadilo, že přípojku dělají jiné osobě než té, která je vedena jako majitel nemovitosti, respektive 26 let od sousedů vybírali zálohy za odebranou vodu). Toto jednání se mi zdá za hranou slušnosti, možná zákona. A další nepříjemnosti mohou nastat, jako např. vystěhování sousedů, když »obývají« nemovitost, která jim právně nepatří atd. Než jsem se rozhodl vám napsat, samozřejmě jsem hledal odpověď na internetu, kde jsem našel jakési vydržení nemovitosti dle nového občanského zákoníku, ale nejsem právník, takže nevím, jestli se na shora uvedenou událost toto zákonné ustanovení vztahuje, a jestli by se na ně nemohl vztahovat starý občanský zákoník, když skutek započal již před 50 lety. Proto vás chci požádat o právní radu, pomoc, kterou bych svým sousedům rád předal s nadějí, že jejich situace je snad řešitelná, i když se jako mladí zachovali neuváženě, naivně. L. S., Litoměřice

Podle občanského zákoníku z roku 1964 bylo možné vydržet nemovitost, paragraf 134, pokud ji držitel užíval s vědomím, že mu patří po dobu 10 let. Z textu dotazu je zřejmé, že sousedé věděli, že vše není v pořádku - smlouva o prodeji ani nebyla sepsána, měla být tehdy registrována státním notářství a předána do EVIDENCE na středisko geodézie. Takže k vydržení nemohlo dojít, ale nápravu by mohl zjednat výrok soudu o určení vlastnictví, jenomže to vyžaduje silné právní zastoupení, zvláště když v katastru je už nový vlastník.

 

Zálohy za služby spojené s užíváním bytu

Prosím o informaci, jaký zákon platí pro rozpis záloh za služby v bytovém domě Společenství vlastníků. Jde o dům s 58 byty v osobním vlastnictví. Nejdříve se platily zálohy na služby dle Vyhl. č. 176/93 Sb. dle osob v bytech. Pak se ale členové výboru a více členné rodiny dohodly, aby se za služby platilo podle podlahové plochy. Na to nyní doplácí důchodci a jednočlenné domácnosti. Např. na mé dceři požadují placení záloh za ohřev vody a stočné 16 727 Kč, ale skutečná spotřeba dle vyúčtování činí pouze 5019 Kč za rok. Požadují každoročně platit vyšší zálohy za tuto položku o 11 708 Kč vyšší než je spotřeba. Přitom platí zák. č. 67/2013 Sb. o službách, který správa vůbec nerespektuje. Podle jakého zákona se mají platit zálohy za služby? Proto jsme odmítli platit zálohy v takové výši, kterou vůbec nespotřebujeme a platíme cca dle skutečné spotřeby dle vyúčtování a vyšel nám přeplatek ve výši 1 402 Kč. Přesto správa vyhrožovala soudem a exekucí, že se neplatí záloha dle jejich požadavků. Takové jednání považujeme za vyhrožování a pokus o vydírání. Vícečlenné rodiny při vyšší spotřebě za služby platí nižší zálohy, než spotřebují, a správa to na nich nepožaduje. Toto považujeme za krajně nespravedlivé. Rovněž úklid a osvětlení spol. prostor a provoz výtahu účtují dle podlahové plochy a ne podle osob. Správa vůbec nemá zájem a neeviduje počty osob v bytech. Předseda správy prohlásil, že nemají povinnost to zjišťovat. Správa rovněž neinformuje o čerpání fondu oprav a na jaké opravy a při tom se čerpají statisíce, aniž by lidé věděli, za co se utrácí. Prosím proto o Vaše stanovisko, podle jakých zákonů platit zálohy za služby, když máme v bytech instalované měřiče spotřeby teplé i studené vody a měřiče spotřeby tepla na radiátorech ÚT. Platí zákon o službách č. 67/2013 Sb. nebo libovůle a nezájem správy domu? J. Z., mailem

Problematiku placení za služby, spojené s užíváním bytu upravují dnes dva zákony (Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník, od 1. 1. 2014 a Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění zákona č. 104/2015 Sb., účinnost od 1. 1. 2016, původní zákon č. 67/2013 Sb. od 1. 1. 2014), dále Vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, pozor - účinnost až od 1. 1. 2016, a Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, účinnost od 1. 1. 2014.

Podle OZ:

§ 1180

Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

§ 1181

Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v předchozím odstavci.

Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. Podrobnosti by mohly být ve stanovách, ale:

Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. Nedojde-li k ujednání o zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, měsíční zálohy se pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz a čištění komínů, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, ale jen v těch obcích, kde není stanoven místní poplatek podle zákona o odpadech, popřípadě další služby. Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto:

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Je tedy možné, aby SVJ určilo rozdělení nákladů v bodě d) podle plochy, což by se ale nemělo příliš lišit od výpočtu podle osob. Sledování a evidence počtu bydlících jsou složité, často plné podvodů, proto placení podle plochy za tyto služby mohu doporučit.

Pokud jde o spotřebu vody a tepla v bytech, je stále nejspravedlivějším rozdělení nákladů podle bytových vodoměrů nebo měřidel tepla. Upozorňuji i na záludnosti porovnání roční spotřeby v závislosti na teplotních podmínkách venku. K vašemu sdělení, že nevíte, na co se používá fond oprav, připomínám, že ve SV se žádný fond oprav nevede, vybírají se jen zálohy na náklady na správu společných částí domu. Jejich každoroční vyúčtování musí být schváleno shromážděním!

 

Nefunkční výbor SV

Výbor SV neodpovídá na naše dotazy, které jim zasíláme doporučeně. Místo toho nás důrazně žádají, abychom »kteroukoliv z nás níže podepsaných kdykoliv v budoucnu kontaktovali pouze písemnou formou a nikoliv u dveří našich bytů, v domě či kdekoliv venku, jak bylo doposud z vaší strany obvyklé. Pouze písemnou formu komunikace budeme akceptovat. Předem děkujeme za pochopení a řádné respektováni této žádosti.« SV bylo založeno před rokem, ani jednou neodpověděli. Co s tím? Stanovy říkají po domluvě. Ony s námi nechtějí mluvit. Pokud nám poradíte odvolán, tak to se nepodaří. Nikdo to nechce dělat. Na poslední schůzi byli čtyři důchodci a tři členky výboru. SV má 19 členů. Dobrá rada drahá… J. Z., mailem

Soužití v domě, kde je jakákoliv forma samosprávy vyžaduje, aby na to byli lidé připraveni. Družstevní samospráva je velmi vhodná, bohužel družstevnictví má u nás malou podporu. Nevím, proč jste si zvolili SV, ale i zde musíte počítat s iniciativou lidí a jejich ochotou pracovat ve výboru samosprávy, stejně jako s plněním svých povinností, upravených stanovami. Všechny záležitosti vyřizuje na místě k tomu určeném, hlavně na schůzích výboru a výročním shromáždění. Je nezbytné postupovat striktně podle zákonů a být trpělivý, lidé si musí na sebe zvyknout. Základem bude vždy usnášení schopné shromáždění a hlasování podle vlastnických podílů. Tuto samozřejmost uvádím proto, že v dotazu uvedené počty jsou nejasné.

Zbyšek KUPSKÝ

FOTO - Pixabay


Jak hodnotíte tento článek? (1 - nejhorší, 7 - nejlepší)

Hodnocení: 6, celkem 6 hlasů.

Zbyšek KUPSKÝ

Diskuse k článku

Vážení čtenáři, chcete-li se zapojit do diskuse, prosíme vás o dodržování slušného vystupování. Příspěvky, které budou obsahovat sprosté výrazy, smažeme.


Reklama
Reklama

Reklama

Vydává Futura a.s., Politických vězňů 9, 111 21 Praha 1.
Telefony - ústředna: 222 897 111, sekretariát: 222 897 256.
Email: internet@halonoviny.cz, ISSN 1210-1494.