ILUSTRAČNÍ FOTO – archiv

Zeptali jste se - František Beneš odpovídá

Do bytové poradny Haló novin (e-mail: halonoviny@halonoviny.cz, písemně na adresu redakce Politických vězňů 9, 111 21 Praha 1) chodí stále řada dotazů. O odpovědi jsme požádali experta na bytovou problematiku a stínového ministra KSČM pro místní rozvoj Františka Beneše.

 

Prodej společné části domu

Je možné, aby výbor SVJ předložil a realizoval bez mého souhlasu prodej společné části domu (kočárkárny) i přesto že mám v kupní smlouvě zřetelně zapsán spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a pozemku a s tímto prodejem nesouhlasím. Také ve Stanovách SVJ je uvedeno, že pro účely správy domu a pozemku je SVJ oprávněno sjednávat smlouvy týkající se zejména nájmu společných částí… Ne tedy prodávat! M. L., Praha

S novým občanským zákoníkem (NOZ) došlo k zásadní změně, když se již nehovoří o vlastnictví bytů, ale o bytovém spoluvlastnictví, čímž se vedle zajištění bytových potřeb klade větší důraz na spoluvlastnictví domu. Podle § 1159 tvoří byt prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci jeden vlastnický objekt - jednotku. Byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou tak vzájemně spojené a neoddělitelné. Předmětem vlastnictví není dle NOZ byt, ale jednotka. Z toho je zřejmé, že o prodeji společné části domu nemůže rozhodovat výbor ani hlasování, vždy musí jít o dohodu VŠECH spoluvlastníků se zápisem do katastru. Fakticky může nová jednotka vzniknout jen na základě smlouvy o výstavbě.

 

Vyloučení ze SVJ

Je možné vyloučit člena SVJ? J. Š., Praha

Podle § 239 OZ neurčí-li stanovy něco jiného, může spolek vyloučit člena, který závažně porušil povinnost vyplývající z členství a v přiměřené lhůtě nápravu nesjednal ani po výzvě spolku. Výzva se nevyžaduje, nelze-li porušení povinnosti odčinit nebo způsobilo-li spolku zvlášť závažnou újmu.

K tomu dodávám ještě formulaci § 1176 - Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

Takže je potřebné uvést vše konkrétně do STANOV, nebo alespoň do DOMOVNÍHO ŘÁDU, tedy do dokumentů, které schválí shromáždění, aby nebylo třeba složitě dokazovat, že dlužník mohl pravidla znát.

 

Pes v bytě

Na téma, jaké jsou předpisy pro chov psa (psů) v bytě, přišlo několik podobných dotazů, např.: »Jsem podnájemník a rád bych se zeptal, zda můžu mít psa nebo dva v družstevním bytě? Družstevní řád to zakazuje.« Nebo: »Může výbor SVJ do stanov prosadit poplatek za chování psa v domě?« Zasláno mailem

Je třeba rozlišit druhy bytů:

a) Nájemní byt

Od roku 2014, kdy vešel v platnost nový občanský zákoník (NOZ), je jednou z novinek § 2258, který říká: »Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.«

Pronajímatel tedy nemůže zakázat chov domácího zvířete, TEXT v nájemní smlouvě, který by chov domácího zvířete zakazoval, je neplatný. Ale nic nezmůžete, pokud pronajímatel odmítne byt pronajmout, protože budoucí nájemci mají psa. Tím, kdo rozhoduje, koho pustí do svého bytu či komu pronajme svojí nemovitost, je vždy pronajímatel. Je ale pravda, že pokud uzavřete nájemní smlouvu a poté si přivedete do bytu psa, není tato samotná skutečnost důvodem k výpovědi smlouvy. Samozřejmě za předpokladu, že pes nebude způsobovat nadměrný hluk či zápach nebo jinak nadměrně obtěžovat ostatní obyvatele domu. Spekulovat v tomto směru však nedoporučuji, takový nájemce je vždy ohrožen výpovědí bez udání důvodů.

b) Družstevní byt

Ujasněte si, co jste, zda nájemník nebo podnájemník. Pokud máte smlouvu s družstvem, jako člen BD užíváte pronajatý byt, můžete ignorovat nezákonný zákaz chovat psa v družstevním řádu. Pokud jste ale podnájemník (tedy máte na byt podnájemní smlouvu s nájemcem bytu) tak skutečně může být v této smlouvě zakázáno chovat v bytě psa.

c) Byt ve SVJ

Ano, podobně jako kterýkoliv vlastník jednotky může i statutární orgán SVJ navrhnout úpravu stanov SVJ spočívající v tom, že pes (pozor na správnou formulaci, tedy zda se tím myslí i více psů v jednom bytě) je např. považován za další osobu užívající byt z pohledu vyúčtování služeb. Nejde tedy o poplatek za chování psa. Upozorňuji však, že nemusí jít nutně o změnu stanov, postačí rozhodnutí společenství (§ 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., o službách, v platném znění). K rozhodnutí postačí nadpoloviční většina z přítomných vlastníků jednotek na shromáždění, nestanoví-li stanovy SVJ vyšší kvorum. V praxi půjde ale jen o služby uvedené v § 5 odst. 2 písm. d), tj. služby spotřebovávané ve společných částech bytového domu (provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu).

 

Může SVJ rozhodnout o prodeji jednotky?

Máme opakovaně velký problém s chováním některých vlastníků bytů. Nereagují na výzvy výboru SVJ, aby své jednání, na které si mnozí další opakovaně stěžují, změnili. Je možné rozhodnout o prodeji jejich bytu, když na něm např. narůstají dluhy za placení na správu a služby? P. P., Ostrava

Vlastník jednotky má ze zákona povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen. Pokud jsou např. v prohlášení vlastníka budovy, ve stanovách společenství nebo v nějakém jiném dokumentu schváleném příslušným orgánem společenství vlastníků (např. v domovním řádu) stanovena pravidla pro užívání společných částí domu, je vlastník jednotky povinen tato pravidla dodržovat a je povinen zároveň zajistit, aby stejná pravidla dodržovaly také další osoby, kterým umožnil přístup do svého bytu (členové jeho domácnosti, nájemci bytu, ale také návštěvy).

Podle § 1184 nového občanského zákoníku (NOZ) platí, že na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Z toho vyplývá, že v krajním případě může jedině soud nařídit i prodej jednotky toho vlastníka, který svým jednáním podstatně omezuje práva vlastníků ostatních jednotek v domě nebo znemožňuje výkon jejich práv. K podání návrhu k soudu je oprávněné příslušné společenství vlastníků (osoba odpovědná za správu domu) a dále i vlastník jednotky, který je nevhodným jednáním vlastníka sousední jednotky přímo dotčen.

Nezbytnou podmínkou tohoto nuceného převodu vlastnictví jednotky je však neplnění předchozího vykonatelného soudního rozhodnutí. Nejprve je totiž potřeba podat u soudu žalobu, na základě které soud vlastníkovi jednotky svým pravomocným rozsudkem zakáže provádění některých činností v domě. Může se jednat například o tzv. sousedskou žalobu podle § 1013 odst. 1 NOZ, u které musí žalobce dokázat, že se jedná o obtěžování ze strany vlastníka sousední jednotky »nad míru přiměřenou místním poměrům«, které »podstatně omezuje obvyklé užívání« jednotky. Může však jít také o specifickou žalobu v návaznosti na ustanovení § 1175 odst. 1 NOZ, ve které musí žalobce (tj. dotčený vlastník jednotky nebo společenství vlastníků) prokázat, že vlastník sousední jednotky ztěžuje výkon jeho vlastních práv k jednotce nebo že neoprávněně zasahuje do společných částí domu. V případě úspěchu takové žaloby je rušitel vázán pravomocným soudním rozhodnutím a teprve pokud ho nerespektuje, je možné podat další návrh – tj. žalobu na nařízení prodeje jednotky ve vlastnictví rušitele podle § 1184 NOZ. Je tedy zřejmé, že jde o postup zdlouhavý a zcela výjimečný.

V některých případech může chování sousedů naplnit znaky skutkové podstaty přestupku proti občanskému soužití, které by měl na základě oznámení vlastníka jednotky projednat příslušný přestupkový orgán (zpravidla místně příslušný obecní úřad). Doporučit tento postup jak vhodný je však možné v případech, kdy jde o závadové chování, které nemůže řešit účinně výbor SVJ. Prokazování úmyslného zavinění v případě přestupku proti občanskému soužití spáchanému formou tzv. »jiného hrubého jednání« bude v těchto případech často obtížné či prakticky nemožné.

 

Co přinese novela občanského zákoníku

V Poslanecké sněmovně (PS) byla schválena novela občanského zákoníku. V čem se týká otázek bydlení? J. K., Sedlčany

Je pravda, že PS schválila dne 26. 10. 2016 novelu nového občanského zákoníku (NOZ) v tisku č. 642. Upozorňuji ale, že v Senátu může dojít ještě k řadě změn, proto doporučuji vyčkat na konečné znění. Uvedu jen několik schválených novinek: Do zákona by se od ledna roku 2018 mělo navrátit předkupní právo pro spolumajitele nemovitosti. To u nás platilo dlouhodobě, v NOZ vypadlo a i letos prošel tento návrh jen o pár hlasů. Odpůrci poukazovali hlavně na problémy s nedosažitelnými spoluvlastníky. U nájemního bytu se snižuje maximální částka kauce na trojnásobek měsíčního nájemného. Naopak nebyl schválen poslanecký návrh, aby společenství vlastníků získala zástavní právo k bytovým i jiným jednotkám v domech, které spravují. Zástavní právo mělo zajistit členy společenství vůči majitelům, kteří nehradí náklady spojené s užíváním bytů nebo nebytových prostorů. Změnu v tomto směru považuji ale za velmi důležitou, aby spoluvlastníci domu nemuseli hradit dluhy neplatičů – na správu domu či za služby. Zde v případě osobního bankrotu skutečně hrozí, že spoluvlastníci se k dluhům nedostanou. Proto radím, abyste sledovali růst dluhů průběžně a navrhovali řešení vždy, pokud dluh přesáhne trojnásobek předepsané částky. A jen smutně připomínám, že v bytovém družstvu by řešení bylo snadné…

Zbyšek KUPSKÝ


Jak hodnotíte tento článek? (1 - nejhorší, 7 - nejlepší)

Hodnocení: 6.3, celkem 13 hlasů.

redakční zpráva

Diskuse k článku

Vážení čtenáři, chcete-li se zapojit do diskuse, prosíme vás o dodržování slušného vystupování. Příspěvky, které budou obsahovat sprosté výrazy, smažeme.


Reklama
Reklama

Reklama