Sněhová kalamita v Jablonci nad Nisou ILUSTRAČNÍ FOTO – Aleš VÁCLAVÍK

Zeptali jste se - František Beneš odpovídá

Do bytové poradny Haló novin (e-mail: halonoviny@halonoviny.cz, písemně na adresu redakce Politických vězňů 9, 111 21 Praha 1) chodí stále řada dotazů. O odpovědi jsme požádali experta na bytovou problematiku a stínového ministra KSČM pro místní rozvoj Františka Beneše.

Dědictví družstevního podílu

V roce 1988 jsme se stali s manželem členy bytového družstva a získali družstevní byt. Manžel byl v té době rozveden. Byt mu byl přidělen díky podniku, ve kterém pracoval. Musel ovšem darovat družstevní podíl na bytu v SJM se svou bývalou ženou. On ji svou polovinu daroval, stejně jako vše, co s ní vybudoval. Byt jsme v roce 1992 směnili za podobný, ale v jiné lokalitě a v jiném družstvu. Nyní po smrti manžela se družstevní podíl po manželovi rozpočítává na děti z prvního i druhého manželství, a já je musím vypořádat z tržní ceny družstevního bytu. Pro mne jako starší osobu to bude téměř bezvýchodná situace. Mé děti se svého dědického podílu vzdají v můj prospěch, ale děti z předchozího manželství ne. Lze při rozhodování o dědictví vzít v úvahu, že manžel bývalé manželce svůj družstevní podíl na bytu daroval? Lze tím prokázat, že jeho děti z prvního manželství budou dědit jednak svůj podíl po tatínkovi ze současného manželství, a jednak i polovinu darovaného podílu od tatínka z bývalého manželství, čímž budou oproti mým dětem zvýhodněni? J. M., zasláno mailem

Situace se SJM v bytovém družstevnictví je popsána přesně, podle mne nejde nic změnit, a to ani to, co bylo předmětem darování. Jedinou možností, jak změnit darovací smlouvu, by byla její úprava, kdyby se obdarovaný zachoval k dárci neslušně. To samozřejmě již není možné. Nastupují práva dědická, jich je možné se vzdát, ale bez dohody to nejde.

 

Pronájem družstevního bytu

Majitelka vlastní starší družstevní byt (postaven svépomocí v roce 1976) o velikosti 1+3 v bytovém domě v 3. podlaží bez výtahu. Chce jej převést na syna (užívá jej od roku 2000), ale s možností dožití, tedy věcným břemenem s právem možnosti užívat jednu místnost. Podléhá převedení bytu odhadu znalce? Může syn po převodu nakládat s bytem, jak uzná za vhodné, například jej pronajímat? Není ženatý, ale má přítelkyni, se kterou má dítě. Dala jí souhlas k užívání bytu a mít zde trvalé bydliště.

Lze toto stanovisko změnit při uvedení důvodu, například, že byt byl zařízen synem bez přičinění přítelkyně? Jaká má ona práva k tomuto bytu po převodu na syna? Jak by to bylo v případě, že byt nepřevede? Stačí toto uvést do závěti? J. R., Dešenice

a) Je-li majitelka členkou bytového družstva a užívá družstevní byt na základě nájemní smlouvy s bytovým družstvem, vlastní tzv. družstevní podíl s právem nájmu bytu. To je obvyklé. Zákon o korporacích č. 90/2012 <https://www.epravo.cz/top/zakony/sbirka-zakonu/zakon-ze-dne-25-ledna-2012-o-obchodnich-spolecnostech-a-druzstvech-zakon-o-obchodnich-korporacich-18841.html> Sb., o obchodních společnostech a družstvech, pak nově a jednoznačně stanoví, že společně s převodem družstevního podílu dochází k převodu nájmu družstevního bytu, fakticky k převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Právní účinky převodu družstevního podílu, a tedy i převodu nájmu, nastávají dnem doručení smlouvy o převodu družstevního podílu bytovému družstvu nebo dnem, který je dohodnut. Tytéž účinky má i pouhé doručení prohlášení převodce a nabyvatele bytovému družstvu o uzavření takové smlouvy. Takže k pronajmutí i jen části družstevního bytu musíte mít souhlas družstva. V bytě můžete však bydlet jako členové domácnosti, bytovému družstvu se ohlásí pouze nový počet členů, totéž se týká přítelkyně syna a jeho dětí. Rovněž přihlášení k trvalému pobytu nezakládá žádná další práva k bytu, je to jen věc evidenční. Opakuji také, že pronájem družstevního bytu může být jen se souhlasem bytového družstva. Nový občanský zákoník i zákon o korporacích tedy svědčí tomu, abyste záležitost převodu družstevního bytu řešili až závětí, i finančně to vyjde stejně.

b) Nejde-li o družstevní byt, ale byt ve vlastnictví:

Tento byt lze převést na syna, nejlépe DAROVÁNÍM, a současně zřídit věcné břemeno bydlení na dožití. Obě smlouvy se vkládají do katastru nemovitostí. Věcné břemeno bydlení na dožití by platilo i při pronájmu bytu někomu jinému, dokonce i při prodeji tohoto bytu. Při převodu vlastnictví bytu se podává přiznání k dani z nabytí nemovitosti, odhad není nutný, vyčíslí se dle situace v místě, ale při převodu v rámci rodiny se daň neplatí. Dar je možné vzít zpět, pokud se obdarovaný hrubě prohřeší proti dárci, není-li dohoda, je třeba soudní rozhodnutí. Jinak pltí vše, co jsem napsal, souhlas družstva však není k ničemu potřebný.

 

Převod bytu do osobního vlastnictví

Realizoval jsem převod bytu z majetku SBD do osobního vlastnictví. Po tomto převodu a majetkovém vyrovnání s SBD a zapsáním do katastru nemovitostí jsem i nadále členem SBD? SBD platím pouze částku na údržbu domu. V katastru nemovitostí jsou zapsáni - jako majitelé: SBD a já, jako vlastník bytové jednotky.

Dále bych se chtěl zeptat, proč SBD v domech, kde je 5 a více bytových jednotek v osobním vlastnictví, nezakládá, jako většinový vlastník - Spol. vlastníků bytových jednotek, jak to předpokládá zákon. Jde toto nějak vymáhat? M. V., zasláno mailem

Po převodu družstevního bytu do vlastnictví můžete i nadále zůstat členem BD, záleží na tom, jak je formulována smlouva o převodu. Pokud si nejste jist, ověřte si vše u bytového družstva. Pro převod družstevních bytů do vlastnictví platí rozhodnutí družstva. Takový převod si nelze vynutit ani ho jinak vymáhat. Zákon, který by to podporoval, neexistuje, vždy záleží na rozhodnutí BD a na dohodě.

 

Hrazení stavebních úprav

Prosím o radu v některých otázkách týkajících se členů našeho SV. Náš dům byl postaven námi, družstevníky, podle tehdejších zákonů a norem v roce 1964. V roce 2005 jsme založili SVJ. V roce 2016 jsme přijali nové stanovy SV. Některé věci v nich řešeny nemáme.

Podle smlouvy o převodu vlastnického práva z roku 2005 jsme převzali b.j. o x pokojích a dále kuchyně, koupelny, WC atd. Jako vybavení b.j. vanu, umyvadlo, WC mísu atd. Již v době, kdy jsme byli členy BD, jsme mnozí z nás toto zařízení s přispěním BD měnili za modernější a později z vlastních prostředků. V současnosti, jak se postupně mění vlastníci b.j., někteří vlastníci požadují, aby jim bylo zajištěno výše jmenované vybavení z prostředků SV (z FO). Tak, jak na to byli zvyklí v nájemních bytech.

Proto by mě zajímalo, jak postupovat v těchto případech:

1. Zda máme hradit tyto náklady např. v plném rozsahu, nebo jak jsme kdysi postupovali v družstvu příspěvkem na pořízení věci ve výši ceny nejnižší, kterou ověříme v nabídce trhu nebo předem určeného paušálu odvozeného z tržních cen těchto věcí. A jak tyto úhrady řešit u těch vlastníků, kteří si vlastními náklady bytová jádra přestavěli a vybavili (a to zpětně za dobu členství v SV či SVJ). A tedy zda naši vlastníci mají na tyto úhrady nárok. Bylo by možné to řešit např. Směrnicí k poskytnutí konkrétně vyjmenovaných předmětů nebo usnesením schváleným na shromáždění. A pokud ano, jaké hlasovací kvorum uplatnit?

2. Část vlastníků b.j. si v posledních letech vlastním nákladem vyměnila okna. Bylo by možné jim uhradit část nákladů např. 20000 Kč na b.j. Podotýkám, že do záloh odvádíme všichni stejnou částku. Neznáme natolik, zákony, abychom sami rozhodli, jak řešit uvedené případy. J. Š., Praha

Pro vyřešení všech dotazů doporučuji prostudovat pečlivě NAŘÍZENÍ VLÁDY č. 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Je zřejmé, že je třeba postupovat dlouhodobě jednotně a odlišit společné části stavby od toho, co je ve vlastnictví uživatelů bytů. Přitom platí, že VŠE musí uhradit členové SV (pozor – už ne jednotek) ze svého. Proto doporučuji, aby vše bylo uvedeno ve stanovách, případně aby byl přijat domovní řád (DŘ). Ke schválení DŘ postačí rozhodnutí shromáždění.  K dvěma dotazům – všechny opravy a úpravy v bytech by měli hradit plně uživatelé bytů, s výjimkou rozvodů ústředního topení, které jsou vždy, i včetně radiátorů a měřidel spotřeby společnou částí stavby. Pochopitelně, že všechny stavební úpravy budou prováděny po schválení výborem, jde totiž hlavně o revize rozvodů plynu či elektřiny. Pokud jde o výměny oken, doporučuji, aby DŘ nebo stanovy určily, že i tyto práce hradí uživatelé bytů ze svého, samozřejmě s projednáním ve výboru SV. Jde o to, že stejně uživatelé bytů musí vše hradit ze svého, ale nebudou se otevírat staré případy. Upozorňuju jen na nutnost zachovat původní velikost i barvu oken.

Připravil Zbyšek KUPSKÝ


Jak hodnotíte tento článek? (1 - nejhorší, 7 - nejlepší)

Hodnocení: 5.9, celkem 15 hlasů.

Zbyšek KUPSKÝ

Diskuse k článku

Vážení čtenáři, chcete-li se zapojit do diskuse, prosíme vás o dodržování slušného vystupování. Příspěvky, které budou obsahovat sprosté výrazy, smažeme.


Reklama
Reklama

Reklama